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经济不雅察网 记者 田国宝 2024年的终末一天，贝好家在上海和杭州拿下两幅住宅用地。上海地块位于奉贤新城，建筑面积3万平方米独揽，成交价6.97亿元；杭州地块建筑面积3.8万平方米，成交价6.23亿元。 贝好家为贝壳旗下公司。2023年7月，贝壳秘书启动“一体三翼”计策升级，贝好家成为继经纪、家装和惠居除外的第四条业务线。把柄官方界说，贝好家为贝壳旗下数据驱动型住宅迷惑职业平台。 这不是贝好家第一次拿地。2024年7月，贝好家在西安以1.34亿元拿下两幅地皮；9月，贝好家以10.76亿元在成都拿下一幅地皮。目下，贝好家在寰宇主要城市参与迷惑的房地产神志超过10个。 但贝好家自觉得不是一家迷惑商。 贝好家北京区域总司理宋兴华告诉经济不雅察网，贝好家C2M（从糜费者到制造家）理念主要依托贝壳平台的海量数据，为房地产神志提供精确定位和匹配度。告成拿田主若是为了考据这一理念。 张开剩余90%宋兴华说，一个房地产神志销售碰到穷苦，并不是操盘才调的问题，也不是营销东谈主员不够戮力，其实是前端居品定位出了问题，贝好家的核激情念等于匡助迷惑商在前期作念好居品定位，幸免后期销售出现问题。 固然成立一年多余，但贝好家庄重开展业务唯一半年时辰。宋兴华说，他莫得干过一天迷惑商，2023年10月，他被派驻到一个贝壳谀媚的房地产神志工地学习，一直到2024年4月打消。 2024年4月，贝好家团队运转调研房地产市集，宋兴华用了两个月跑了18个城市，看了200多个房地产神志，还去了好意思国、日本、泰国和新加坡等国度调研，“看东谈主家何如穿越周期，怎样作念居品”。 目下，贝好家有200东谈主的团队，其中30%—40%的东谈主员作念时刻居品研发。连年，由于民营房企频发流动性风险，贝好家从房地产企业挖到不少优秀东谈主才，这些东谈主才成为贝好家插足房地产迷惑业务的中坚力量。 北京长安华羲神志是贝好家C2M理念落地执行后首个入市销售的神志。2024年12月15日，该神志初度开盘，经过屡次加推，两个半小时成交16亿元，成为2024年北京楼市去化最快的神志之一。 电建地产和贝好家在长安华羲神志谀媚中选用“深度谀媚”模式。宋兴华说，这是一种风险共担机制，贝好家为了讲解我方在C2M理念方面的才调，风物承担神志失败带来的风险和损失。 长安华羲神志共有78平方米、96平方米、118平方米和135平方米等四种户型，贝好家C2M模子给出的户型配比冷落是“3421”，即四种户型房源占总房源比重分辩为30%、40%、20%和10%。 宋兴华说，电建地产永恒深耕门头沟，对当地市集需求有清楚的意志。长安华羲神志作念居品定位时，电建地产用传统模式作念了居品类型及套型配比。贝好家将C2M生成的模子交给电建地产时，两边发现，两份决策险些一模一样。 长安华羲神志开盘前有两周蓄客期，蓄客期内，购房者对各个户型的骨子认购比例，以及首期开盘各个户型的骨子去化比例，与神志定位模子的偏差均在3个百分点内。不同的是，贝好家的模子是期骗大数据“跑出来”的。 宋兴华告诉经济不雅察网，C2M模式不仅用在居品假想上，通常用在拿地身手。一块地皮出来后，贝好家不错在15天内“跑出”一份完好的居品决策，“一个地块该不该拿，不是看当今的市集，而是基于翌日神志开盘时的市集行情”。 传统的房地产投资模式从投资拿地到迷惑缔造，再到市集营销，更多是前端决定后端，拿到什么地，作念成什么类型的居品，就只可销售什么居品。在房地产市集插足下行期，这一模式的流毒运转泄露，多半滞销神志出现。 与传统房地产迷惑模式违反，贝好家试图期骗AI算法对贝壳的海量走动数据进行分析，把柄市集需求决定投资拿地和居品定位。 宋兴华说，无论是告成拿地，照旧与其他迷惑商谀媚迷惑，贝好家都是为了考据C2M模式的果真性，同期亦然为了磨砺团队的业务才调，“咱们的模子好不好，光说没东谈主信赖，必须拿出骨子案例”。 对话 经济不雅察网：贝好家的C2M理念是怎样终了的？ 宋兴华：咱们是基于海量数据，期骗大数据和AI时刻，提供知足购房者需求的居品定位决策。它主要靠C2M模子，期骗AI算法挖掘客户需求，结合市集供给和区位诡计、楼盘属性等多维数据，输出神志标居品定位决策。再加上专科东谈主工的可行性究诘及前期客户触达的考据，就能输出针对任何一个地块的初步定位决策，不错用来指引、判断这个地是否要拿，因为它依然包含了这块地翌日神志标套型配比、价钱诡计等。 再进一步，咱们和潜在客户作念需求汇集后迪士尼彩乐园III，能输出初步假想决策，包括更具体的社区、景不雅、建筑、套型以致户型等，这版决策能够告成指引应用到神志报规阶段。 这么，居品定位+居品假想就组成了C2M居品处罚决策，亦然咱们对谀媚方提供落地谀媚模式的“1+2”模式的要点“1”。另外的“2”，分辩是纯真种种的资金解救、线上线下一体化营销赋能，比如，资金解救包括同股同权和债权方法，也包括谀媚拿地。资金解救和营销赋能都是可选的。 2024年10月，拉坦齐奥以代理主教练身份接手球队，并率领球队在中超联赛最后3轮比赛中取得1胜2平的成绩，实现赛季目标。俱乐部公告表示：“在此期间，拉坦齐奥及教练团队充分展现了出色的职业素养和执教能力，迅速为球队注入战斗力和信心。经友好协商，双方将在新赛季继续携手，期待拉坦齐奥先生进一步将个人执教理念和城市足球集团经验相结合并贯彻到球队中。”新鹏城俱乐部体育总监丹尼尔·施坦茨（Daniel Stenz）说：“2024赛季，拉坦齐奥先生在球队困难时期加入，通过日复一日的努力工作和绝对的专业精神，率领球队实现既定目标。我们很高兴与拉坦齐奥开启新的旅程，共同打造一支更具竞争力的深圳新鹏城。” 经济不雅察网：是以在你们的居品处罚决策中，数据是最中枢的，你们主要用哪些数据？ 宋兴华：主若是基于四个方面的数据。 第一，新址市集数据。这个数据迷惑商也有，问题在于迷惑商的数据不是一个市集化数据，受网签速率、营销策略等打消。当迷惑商用非市集化的数据对翌日作念预判时是有问题的。但由于当年市集供不应求，这个问题被心事了。 第二，二手房成交数据。这个数据唯一咱们有，你在北京卖屋子，思卖几许钱、中间调了几次价、有几许东谈主看过屋子、真实的成交价等，唯一咱们知谈，扫数这个词历程咱们都纪录下来了，其他迷惑商不具备这些数据。 第三，客源数据。这个数据比拟稀缺，比如长安华曦府神志，有几许客户思在临近买房，他们线下看过几许套屋子，看的是几居室，这些当作咱们知谈，从中不错筛选出最有可能成交的客户。 第四，房源数据，基于贝壳新址和二手楼盘字典产生多半房源数据。 这四块数据拼成了C2M模子最底层的数据基础。 经济不雅察报：今天的住宅迷惑，许多身分是定好的。比如一块地的位置、容积率以及一些轨则的功能等，而购房者的需求是等闲分化和束缚变化的，C2M居品定位何如在这些条目下还能施展较大作用？ 宋兴华：其实任何营业模式的中枢，都是创造供需匹配。房地产迷惑也一样，迪士尼公主彩泥乐园关节是供给和需求何如才调对得上。C2M精确居品定位，等于但愿处罚这个问题。 领先，对一个楼盘来说，只须主流客户群体别跑偏，神志就不会出大问题。C2M模子跑完以后，我大意知谈百分之七八十的客户准备买什么屋子，这一波主流需求不会跑偏，翌日神志就不会出大的问题，基本能成。 其次，到底何如知谈客户思要什么？刚才先容了咱们数据的四个维度，客户当作留痕数据、职业者解读数据、客户真实成交数据——这属于现存的大数据深度挖掘的维度。 还有一个维度，是翌日客户需求的深度触达、挖掘。 咱们里面有一个潜在客户模子，此刻咱们聊天的时候，有许多客户看屋子，咱们会把柄这些客户的特征为临近新址神志寻找潜在客户。比如，今天成交客户的特征是“带看5次以上，首付200万元以上，线上点击50次以上”，咱们用这个特征判断此时此刻还莫得买房的客户，谁离咱们的成交最近。在翌日90天内的成交客户占比能到80%。 就在2024年12月31日，伴跟着咱们在上海奉贤拍地，咱们上线一个“共筑好家“板块，把政府批注供应的地皮放在网上，比如你相中哪块地了，翌日思买这块地建成的屋子，让你来投票，要几许平方米的屋子、几居室、秉承几许钱的价钱，极端要求是什么，比如思要一个会所，最佳有个拍浮池或者建一个小孩学习的场所。这些需求以前莫得迷惑商能够确切精确、多半地提前触达，客户也莫得契机参与到屋子的假想中，但翌日是不错终了的。 当咱们在拿地之前，依然拿到多半客户需求，带着客户去拿地、作念假想、建房，渐渐走向定制，也等于确切的“供需匹配”，或者用把持部门的说法，是“以东谈主定房、以房定地、以房定钱”。 至于说一些信服的身分会打消，其实都是有空间的。比如，归并个容积率的地块，咱们不错有无数种套型配比的排布依次，但到底哪一种是最科学的，谁说了算？以前是迷惑商、假想单元把柄讲解来，但翌日可能终了让购房者说了算。天然这背后也有专科力的体现。可能某种排布依次这家公司排不出来，但另外一家就能排出来，这也需要专科、较真。 经济不雅察网：在长安华曦府神志中，贝好家主要的变装和作用是什么？ 宋兴华：这个神志获得今天的得益，有三个中枢身分： 第一，地段位置好，固然在门头沟，但和石景山就隔着首钢大桥，距离地铁350米，临近有龙湖天街和中骏世纪城等熟习的配套。 第二，品性作念得好，包括户型假想、收纳和可变户型等，从客户视角知足了新一代年青东谈主的诉求。什么是可变户型，比如78平方米的户型，买房时咱们有一张表你不错选户型，思要两居，咱们委用时给你两居；你思要三居，咱们委用时给你三居。这个主张在北京唯一咱们有。 第三，套型配比作念得精确。北京扫数的滞销盘有一个共同特征，等于户型作念大了。蓝本是糜费升级，寰球都改善居住品性，你会发现扫数的事情都难逃一个规矩，一朝供过于求就会出问题。 在三个身分里，地段信服是最首要的，占比50%；居品的品性和套型配比各占25%。咱们主要在擅长的居品定位、客户触达等方面作念了一些解救。 经济不雅察网：此前，贝好家在成都和西安拿地，2024年终末一天又分辩在上海、杭州拍地，这些神志具体会怎样迷惑？ 宋兴华：成都是咱们自操盘的神志，逻辑等于重新干到尾，全盘考据一下C2M模子。 上海是第二个自操盘神志，那块地在郊区的奉贤新城，咱们但愿通过该神志进一步考据C2M居品处罚决策在不同城市、面向不同东谈主群需求的落地才调。说白了，你得我方作念得好、作念出样板来，别东谈主才更风物信你。 西安两个神志，有一个是轻金钱模式，业主方取舍了咱们的C2M居品处罚决策；还有一个是笼统的“1+2业务模式”，包含了居品定位、营销、资金三方面。 杭州咱们是和滨江集团、兴耀房产选用股权谀媚方式联结迷惑，咱们主要作念居品定位这块。 经济不雅察网：北京有部分区域因为供应量太大出现滞销，对这种情况，用贝好家的C2M模子应该何如作念？ 宋兴华：2023年北京成交了61块地皮，其中有23块插足摇号。今天看来，23块摇号的地，有六七成是损失的，这个成果信服是摇号时莫得思到的，阐发判断乖张了，因为当年一直用讲解判断。 房企拿地有许多诉求，气候都是为了盈利，其实不同企业的诉求不同。有的房企两年没拿地越过养团队；有的房企要匡助政府去化。抛开这些身分，从市集角度看，咱们的模子确乎不错匡助一线迷惑企业作念判断。 咱们前期研判比传统迷惑商作念得多，扫数C2M模子测算，全是跑在拿地之前，包括价钱预期、套型配比等，拿地之前就推演罢了；拿地后再用大数据校验。长安华曦府神志咱们模子跑出来的价钱和销售价钱只差200元/平方米。 咱们的模子不错推测翌日10个月的房价变动情况，结合这个变化情况，就不错推测拿地6个月后开盘时，定什么价钱比拟合理。 这些在拿地之前就不错判断。一块地何如算账，咱们有乐不雅、中性和悲不雅三个论断，中性和悲不雅的是不是能盈利，能盈利几许，如果大差不差就不错拿地。有了这些数据，拿地的安全度相对较高。 经济不雅察网：传统迷惑商拿地前也会作念测算，两者有什么不同？ 宋兴华：大多数迷惑商是反着算的，比如，我的利润要求是10%，思要达到这个利润应该卖几许钱，思卖这个价钱必须作念多大的户型。这个逻辑在当年成立，但当今不一定成立，因为市集供需变了。 咱们的算法适值违反，我先看市集需要什么户型，比例是几许，均价何如定，开盘价何如定；再去算按照这个模子能不行盈利；然后才会决定地块地该不该拿，以什么价钱拿。 和电建地产谀媚神志，咱们前期达成许多共鸣，套型配比和价钱是两个最中枢的。 经济不雅察网：贝好家当下最大的挑战是什么？诡计何如作念？ 宋兴华：今天的挑战主要来自贝好家C2M居品处罚决策的价值还莫得王人备被市集深远。这很平方，咱们刚运转，也需要继续跳跃。举座上，房地产行业的企业广宽停留在卖方市集期间，民风依据讲解迷惑和假想房地产居品，改革需要时辰。 咱们一方面是要继续擢升才调，尤其是C2M模子的准确性，还有能否继续扩大应用范围。比如刻下贝好家C2M模式基本终清楚套型配比、价钱推测两方面较高的准确性，翌日但愿能作念到行家级，争取进一步到户型、成立等。 另一方面迪士尼彩乐园III，亦然需要贝好家作念出得手的标杆案例来启发市集。 发布于：北京市 |